Обзорная статья
Время чтения: 5 минут
Время чтения: 5 минут
Как зарабатывать на уменьшении налогов на недвижимость
Не отвлекаясь от основной деятельности
Давайте знакомиться.
Я - Дмитрий Желнин, юрист по профессии, предприниматель по натуре и хоккеист с детства.
Мой путь как юриста начался после окончания юридического факультета СПбГУ. После окончания обучения я работал в крупных торговых сетях (“ЛЕНТА”, “ВИМОС”). Кстати, именно в “Ленте” я применил один из первых своих механизмов по снижению земельного налога, данную стратегию они применяют до сих пор, хоть и я покинул компанию 15 лет назад. Работал в ПАО “Газпром нефть”, возглавляя юридический отдел компании по постройке Охта-центра (нынешнего Лахта-центра). Работал в Москве, изучая законотворческий процесс. Вернувшись из Москвы,занялся частной практикой.
Сейчас моими клиентами являются крупные торговые сети (О'КЕЙ, Петрович), автодилеры (Евросиб, Автопродикс), сотрудничаю с Газпромнефтью и компанией DANONE.
На данный момент, основной мой вид деятельности - снижение налогов (в т.ч. земельного) на недвижимость для крупного бизнеса. Эта деятельность приносит мне основной доход. Мой заработок складывается из половины средств, которые я сэкономил клиенту за один налоговый период. Например, если клиент ежегодно платил 500.000 рублей налогов на недвижимость, снижая налоговую нагрузку до 300.000 рублей, я получаю гонорар в размере 100.000 рублей.
Я предпочитаю работать по гонорару успеха для единовременных проектов и фиксированной, абонентской плате при долгосрочном сотрудничестве.
Мой путь как юриста начался после окончания юридического факультета СПбГУ. После окончания обучения я работал в крупных торговых сетях (“ЛЕНТА”, “ВИМОС”). Кстати, именно в “Ленте” я применил один из первых своих механизмов по снижению земельного налога, данную стратегию они применяют до сих пор, хоть и я покинул компанию 15 лет назад. Работал в ПАО “Газпром нефть”, возглавляя юридический отдел компании по постройке Охта-центра (нынешнего Лахта-центра). Работал в Москве, изучая законотворческий процесс. Вернувшись из Москвы,занялся частной практикой.
Сейчас моими клиентами являются крупные торговые сети (О'КЕЙ, Петрович), автодилеры (Евросиб, Автопродикс), сотрудничаю с Газпромнефтью и компанией DANONE.
На данный момент, основной мой вид деятельности - снижение налогов (в т.ч. земельного) на недвижимость для крупного бизнеса. Эта деятельность приносит мне основной доход. Мой заработок складывается из половины средств, которые я сэкономил клиенту за один налоговый период. Например, если клиент ежегодно платил 500.000 рублей налогов на недвижимость, снижая налоговую нагрузку до 300.000 рублей, я получаю гонорар в размере 100.000 рублей.
Я предпочитаю работать по гонорару успеха для единовременных проектов и фиксированной, абонентской плате при долгосрочном сотрудничестве.
Сколько можно заработать, снижая налоговую нагрузку клиентов?
Фактически, рынком, на котором можно заработать, оказывая данную услугу является бóльшая часть недвижимости в стране. Ниже приведена диаграмма, отражающая доли уплаченных имущественных налогов за 2021 год, в млрд руб.
Подавляющее большинство налогов было уплачено организациями (966 млрд руб.), лишь 13.5% было уплачено физическими лицами. Именно по этой причине я не работаю с физическими лицами (рынок мал, потенциальный доход со средневзвешенной сделки мизерный).
Исходя из личного опыта, в среднем, налоги завышены на треть; соответственно, потенциальный рынок составляет:
1 трлн (имущественных налогов организаций) * 30% (среднее значение завышения) = 300 млрд.
На данный момент, рынок не перенасыщен специалистами. Поэтому, начать зарабатывать, снижая налоги может каждый (не обязательно быть юристом). Главное - начать разбираться в недвижимости на базовом уровне.
Подавляющее большинство налогов было уплачено организациями (966 млрд руб.), лишь 13.5% было уплачено физическими лицами. Именно по этой причине я не работаю с физическими лицами (рынок мал, потенциальный доход со средневзвешенной сделки мизерный).
Исходя из личного опыта, в среднем, налоги завышены на треть; соответственно, потенциальный рынок составляет:
1 трлн (имущественных налогов организаций) * 30% (среднее значение завышения) = 300 млрд.
На данный момент, рынок не перенасыщен специалистами. Поэтому, начать зарабатывать, снижая налоги может каждый (не обязательно быть юристом). Главное - начать разбираться в недвижимости на базовом уровне.
Можно ли зайти на этот рынок, не являясь оценщиком недвижимости?
В настоящее время для снижения кадастровой стоимости недвижимости применяется два способа: классический и новый. Ключевые различия данных способов приведены в таблице ниже:
На данный момент, классический способ морально устарел, но продолжает применяться оценщиками, так как предусматривает оплату за проделанную работу эксперта. Однако, в случае неудачи в суде, заказчик услуги будет нести крупные денежные потери и издержки. Данный способ предусматривает обязательное очное участие заявителя на всех стадиях рассмотрения заявки о пересмотре кадастровой стоимости.
В своей практике я применяю новый способ, который предусматривает поиск ошибок, допущенных при определении стоимости (в подавляющем большинстве расчетов ошибки присутствуют). Для поиска ошибок необязательно быть оценщиком, достаточно лишь овладеть базовой техникой их поиска, об этом я подробно рассказываю на своем курсе. Данный способ позволяет снижать кадастровую стоимость без походов в суд и прочие инстанции. Зарабатывать, используя новый способ можно не выходя из домашнего офиса, используя систему электронного документооборота и ЭЦП.
В своей практике я применяю новый способ, который предусматривает поиск ошибок, допущенных при определении стоимости (в подавляющем большинстве расчетов ошибки присутствуют). Для поиска ошибок необязательно быть оценщиком, достаточно лишь овладеть базовой техникой их поиска, об этом я подробно рассказываю на своем курсе. Данный способ позволяет снижать кадастровую стоимость без походов в суд и прочие инстанции. Зарабатывать, используя новый способ можно не выходя из домашнего офиса, используя систему электронного документооборота и ЭЦП.
Важно: при перерасчете кадастровой стоимости, сумма установленной переплаты может быть возвращена денежными средствами (возврат налога) или зачтена на следующие налоговые периоды (зачет налога). Однако, при возврате налога, как правило, происходит выездная налоговая проверка.
Ниже представлен пример, как была снижена налоговая ставка для крупного гипермаркета. На кадастровой карте до проделанной работы площадью коммерческого помещения значилась полная площадь, занимаемая гипермаркетом. Однако, ставка налога на парковочную зону в три раза меньше,чем объекты торговли. Таким образом, владельцем земельного участка были сэкономлены значительные финансовые ресурсы.
Как долго длится работа по сделке?
Если практиковать новый способ снижения кадастровой стоимости, большинство сделок закрывается с положительным результатом за небольшой период (обычно, до 6 месяцев). Однако, даже в случае возникновения судебных разбирательств, они “просуживаются” оперативно в кассационных судах, не предусматривающих крупных судебных издержек. Ниже приведен цикл сделки с реальным заказчиком.
Перспективы рынка
- Рост рынка недвижимости (в количественных и качественных показателях)
- Повышение налоговых ставок
- Рост интереса бизнеса к оптимизации расходов и издержек
- Налогообложение всех объектов с кадастровой стоимостью после 2023 года (складов, промышленных площадей)
Важно: в 2023 году Государство проведет массовую оценку всех объектов недвижимости, следовательно, владельцам бизнеса уже сейчас необходимо озаботится поиском специалистов по снижению кадастровой стоимости. Памятуя о том, что рынок переоценки в кризисе, можно уже сейчас получить востребованные навыки, которые позволят уверенно чувствовать себя на рынке труда в постоянно изменяющихся реалиях.
Поиск клиентов
Основной клиент нашей услуги - крупный бизнес, соответственно, нас интересует рынок b2b. Большинство из вас (изучающих этот материал) уже располагают пулом целевой аудитории (работа непосредственно с рынком недвижимости или с клиентами-владельцами коммерческой недвижимости).
Важно: классическая воронка продаж при реализации услуги по снижению налогов не работает, т.к. клиент не осознает или отрицает, что кадастровую стоимость можно снизить. Наша задача - указать клиенту, где можно законно сэкономить.
Важно: классическая воронка продаж при реализации услуги по снижению налогов не работает, т.к. клиент не осознает или отрицает, что кадастровую стоимость можно снизить. Наша задача - указать клиенту, где можно законно сэкономить.
Может ли не юрист заниматься снижением налогов?
Для оказания данной услуги необходимо:
- изучить пять законов и около десятка подзаконных актов;
- уметь работать с несколькими информационными ресурсами;
- иногда взаимодействовать с оценщиками и кадастровыми инженерами.
Это весь необходимый объем знаний. В удобном, учебном формате они будут представлены на курсе.
Особо стоит отметить вариант партнерства и агентской работы. Агент привлекает клиентов для оценщика и сопровождает сделку, получая весомый процент с оказания услуг по снижению налогов.
- изучить пять законов и около десятка подзаконных актов;
- уметь работать с несколькими информационными ресурсами;
- иногда взаимодействовать с оценщиками и кадастровыми инженерами.
Это весь необходимый объем знаний. В удобном, учебном формате они будут представлены на курсе.
Особо стоит отметить вариант партнерства и агентской работы. Агент привлекает клиентов для оценщика и сопровождает сделку, получая весомый процент с оказания услуг по снижению налогов.
Главное:
- Начать снижать налоги на недвижимость может каждый.Для снижения налогов на недвижимость нужно всего лишь изучить 5 законов, ~10 подзаконных актов и уметь работать с несколькими информационными ресурсами
- Специалистов в данной сфере не хватаетПотенциальный объем рынка составляет 300.000.000.000₽. На данный момент специалистов по снижению налогов не так много, самое время начать зарабатывать.
- Партнерство и агентская работаИмеется возможность не работать самому. Агент привлекает клиентов для оценщика и сопровождает сделку, получая весомый процент с оказания услуг по снижению налогов.
- Обучиться легко1 декабря 2022 стартовал мой онлайн-курс, на котором я учу зарабатывать, снижая налоги на недвижимость. Идет набор на второй поток.
Более подробно о способах заработка на снижении налогов для бизнеса я рассказываю на своем курсе. Первый поток уже стартовал 1 декабря 2022. Сейчас открыта предварительная запись на второй поток. Курс продлится один месяц и включает 7 комплексных модулей и спецблоки от экспертов.
Начать зарабатывать на снижении налогов на недвижимость
Жмите на кнопку и получите лучшие
условия участия в курсе.
условия участия в курсе.